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Vous souhaitez des renseignements sur la défiscalisation par l'investissement immobilier ? Découvrez tout ce qu'il y a à savoir sur la défiscalisation avant de vous lancer !
Faites également confiance à nos experts qui se tiennent à votre disposition pour des conseils personnalisés.
Investir dans l’immobilier tout en défiscalisant
S’il nécessite un montant de base assez conséquent (souvent 100 000€ minimum), l’investissement immobilier vise à atteindre plusieurs objectifs :
Se constituer un patrimoine immobilier à transmettre
Se créer des revenus complémentaires
Préparer sa retraite
Et bien d'autres encore... Mais saviez-vous que l’investissement immobilier est aussi un excellent moyen de défiscaliser ?
Il faut dire que les dispositifs fiscaux se multiplient depuis quelques années, créés par les gouvernements français successifs pour booster l’immobilier neuf, résoudre la crise du logement et permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété.
Cela tombe bien puisque cela combine deux grandes passions des français : la pierre et la défiscalisation !
Pour les investisseurs, si ces dispositifs fiscaux ne réduisent pas à proprement parler leur impôt sur le revenu, ils sont l’occasion de profiter d’avantages fiscaux extrêmement intéressants.
Suivez notre guide des dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur pour cette année 2022 et découvrez à quel dispositif vous êtes éligible.
Défiscaliser grâce à l’investissement dans le neuf
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La loi Pinel
Créé en 2014 (c’est le successeur de la loi Duflot), le dispositif Pinel encourage tout investissement dans l'immobilier neuf : en louant votre bien, vous bénéficiez d’un avantage fiscal.
Voici les conditions à respecter pour profiter de cette loi Pinel :
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Votre bien immobilier doit être un logement neuf ou neuf acheté sur plan en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
Vous devez vous engager à le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
Il vous faudra définir un loyer en respectant les plafonds imposés
Pour le choix de votre locataire, vous prendrez aussi garde aux plafonds de ressources
Enfin, votre bien doit être situé dans l’une des zones géographiques faisant partie du dispositif (souvent des zones de tension locative)
L’avantage fiscal sera calculé sur le montant total de votre achat.
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De la première à la 9ème année de location de votre bien, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 2%,
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Ensuite, jusqu’à votre 12ème année de location, elle sera de 1%.
Si vous investissez en Outre-Mer, les réductions d’impôts seront les suivantes :
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23% de réduction d’impôt pour un bien loué 6 ans,
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29% pour un bien loué 9 ans,
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32% pour un bien loué 12 ans.
La loi Pinel s’apprête progressivement à être abandonnée. Les conditions sont donc modifiées.
Désormais, seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles à la réduction d’impôt.
Par ailleurs, celle-ci a été revue à la baisse pour les achats qui auront lieu au cours des années 2023 et 2024.
À noter :
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La loi Censi-Bouvard
Voici une autre loi à destination d’investissements dans le neuf : la loi Censi-Bouvard vise à encourager l’achat de logements neufs, situés en résidences de services ou structures spécialisées (résidence étudiante, maison de retraite ou EHPAD, établissement de soins notamment).
À savoir :
Le dispositif Censi-Bouvard autorise également le report de la réduction d’impôts pendant 6 ans si celle-ci est supérieur à l’impôt dû, à condition que le logement soit encore loué l’année du report demandé.
Il vous faut alors vous engager à louer le bien pour au moins 9 ans.
En contrepartie, l’exploitant et gestionnaire de la résidence s’occupe de toutes les formalités liées à la mise en location du bien meublé.
De votre côté, vous profitez d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien, lissée sur 9 ans de location.
Attention, un plafond de 300 000 € est instauré pour le prix de revient du bien.
En outre, vous pouvez récupérer la TVA à 20% sur ce logement neuf meublé et situé dans une résidence avec services.
Défiscaliser dans l'ancien grâce à la loi Denormandie
Elle remplace la loi Cosse : la loi Denormandie est très similaire à la loi Pinel, à la nuance près qu’elle concerne exclusivement l'immobilier ancien.
Cette loi stipule que pour tout investissement dans un bien ancien mais nécessitant des travaux de rénovation ou d’amélioration, une réduction d’impôt pourra être appliquée.
La réduction d’impôt sera de 2% du montant de l’investissement par an, à condition de louer le bien 6 ou 9 ans.
Jusqu’à la 12ème année de location, elle sera de 1%.
Le saviez-vous ?
On entend par “montant de l’investissement” le prix d’achat du bien, les frais de notaire ainsi que le coût des travaux.
Finalement, l’investisseur pourra réduire l’impôt sur son investissement de 12% minimum et 21% maximum.
Il lui faudra toutefois remplir quelques conditions :
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Le logement doit être situé dans une sélection de villes éligibles car retenues pour le plan d’action “Action Cœur de ville” ou faisant partie d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), soit 250 villes ;
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Le logement doit être la résidence principale du locataire ;
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Le logement doit être loué “nu”, c’est-à-dire non meublé ;
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Des plafonds de loyers (pour le propriétaire) et de ressources (pour le locataire) sont fixés.
Le dispositif Denormandie court jusqu’au 31 décembre 2022.
De plus, il est dès maintenant ouvert à l’ensemble des quartiers des villes éligibles, et non plus à leurs centre-villes uniquement.
À noter :
Vous souhaitez restaurer un immeuble ancien ou un monument historique ?
Deux dispositifs correspondent à votre souhait d’investir et de rénover un immeuble ancien ou un monument historique : la loi Malraux pour tous travaux de restauration d’un immeuble ancien et la loi Monuments Historiques, si vous restaurez un monument historique.
LMNP et LMP, pour défiscaliser dans le neuf comme dans l’ancien
Grâce à l’investissement en logement meublé, vous pouvez neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs.
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Logement meublé : Définition
Un logement meublé doit répondre à certaines exigences.
Pour le détail des équipements à inclure dans la location de votre bien, reportez-vous à l’arrêté préfectoral en vigueur.
Sachez aussi qu’il vous faudra faire une déclaration de début d’activité.
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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Ce statut implique que vous louiez un bien situé en résidence de services (à destination d’étudiants, personnes âgées ou encore handicapées).
Superficie et localisation ont peu d’importance : le bien peut être un studio, T1, T2, situé n’importe où en France.
Si le montant des revenus locatifs perçus ne dépasse pas 23 000 € par an, vous serez d’office en statut LMNP, et pourrez déduire l’intégralité de vos charges foncières de votre revenu global.
En optant pour le régime réel, vous pourrez prétendre à l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation, jusqu’à arriver à une imposition nulle (assiette taxable à 0%).
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La Location en Meublé Professionnel (LMP)
Avec des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal, vous êtes concerné par le statut LMP.
Vous pourrez ainsi déduire l'intégralité des charges foncières de votre revenu global et actionner le levier du déficit foncier.
Parmi les autres avantages, citons les amortissements déductibles du bénéfice d’exploitation, l’exonération totale de la plus-value à la revente (à condition de louer le logement durant au moins 5 ans) et la transmission de son patrimoine immobilier avec une fiscalité allégée (notamment l'étalement des droits de succession sur 15 ans et un abattement de 75% sous certains critères).